Quando si vuole vendere o comprare casa, una delle prime cose da fare è far valutare l’immobile in questione. La maggior parte delle persone decide di rivolgersi a un sistema di valutazione immobiliare online, poiché gratuito e veloce. Tuttavia non si può essere sicuri al 100% dell’affidabilità della stima ottenuta. In questo articolo si affronterà il tema delle valutazioni online dei beni immobiliari, come funzionano e quali sono i vantaggi e gli svantaggi.
Cosa significa valutare un immobile
In un mercato caratterizzato da una grande variabilità di immobili, è molto importante ottenere un’esatta valutazione del proprio.
Valutare un immobile significa calcolarne il valore di mercato. Il processo di valutazione è tutt’altro che banale e proprio per questo conviene affidarsi a agenti immobiliari o professionisti abilitati per ottenere una stima reale e approfondita del proprio bene immobile.
Esistono diversi metodi per valutare il proprio immobile: questi dipendono dalla tipologia dell’immobile (residenziale, commerciale o rurale) e dalla finalità della stima (compravendita, contenzioso giudiziario, conferimento in società). Anche se è sempre bene rivolgersi a dei professionisti, esistono algoritmi che permettono di avere una stima indicativa, in modo semplice e veloce.
Come funziona la valutazione immobiliare online
La valutazione immobiliare online è il risultato di valutatori automatici presenti in rete, utili a valutare il proprio immobile rapidamente: questi si basano su un database di informazioni e su specifici algoritmi in grado di calcolare il prezzo ipotetico.
La prima operazione da svolgere è la registrazione sul sito, fornendo i propri dati (nome, cognome, email, numero di telefono). Successivamente, servirà inserire i dati utili per la valutazione della proprietà immobiliare.
I principali dati richiesti sono:
- Indirizzo
- Tipologia di immobile (appartamento, villa, loft, intero fabbricato ecc…)
- Superficie in metri quadri
- Piano
- Numero di locali
- Tipo di riscaldamento
- Presenza di ascensore, garage o giardino
- Esposizione, ovvero il punto cardinale della facciata principale dell’immobile.
Solo a questo punto l’algoritmo elaborerà la stima dell’immobile: tale stima viene personalizzata e perfezionata in base alle caratteristiche specifiche dell’abitazione.
La precisione della valutazione dell’immobile è direttamente proporzionale all’accuratezza della descrizione dell’abitazione. Più è accurata la descrizione dell’immobile fornita, più sarà precisa la valutazione e di conseguenza la stima.
L’algoritmo attua una “valutazione comparativa”: confronta l’immobile in questione con altri in vendita nella stesa zona con caratteristiche simili (metratura, piano, locali, stato dei luoghi, …), elaborando una stima del prezzo minimo e massimo.
Tutti i calcoli sono effettuati sul prezzo al metro quadro.
Come funziona l’algoritmo
L’algoritmo prevede un’iniziale fase di preselezione durante la quale vengono scartati tutti gli immobili non compresi nella zona selezionata e quelli fuori dal prezzo di mercato, gli outliers. Gli immobili selezionati vengono poi ordinati in base alla distanza dell’immobile preso in valutazione.
Successivamente, viene calcolata la media dei prezzi degli immobili selezionati in modo da capire quali scartare e quali tenere in considerazione; l’algoritmo infatti elimina dal conteggio tutti gli immobili al di sopra o al di sotto della soglia media.
Questo passaggio viene ripetuto molteplici volte fino al termine degli immobili ottenuti nella fase di preselezione, oppure finché non si ottiene nessuno scarto di immobili. In questo modo, solamente gli immobili più simili a quello in esame verranno presi in considerazione per la stima del prezzo.
Infine, ogni immobile comparato con quello in esame viene analizzato attraverso un coefficiente di affinità che calcola le similarità tra i due immobili.
La stima finale è dunque la media dei prezzi degli immobili selezionati in base al coefficiente di similarità.
Valutazione immobiliare online: vantaggi
Chi vuole vendere o acquistare casa tramite la valutazione online può ottenere una prima stima orientativa dell’immobile.
Utilizzando i molteplici portali immobiliari online, è possibile ottenere una valutazione in maniera facile, veloce e gratuita.
Ma è sempre affidabile?
Valutazione immobiliare online: svantaggi
Riuscire ad ottenere una stima del proprio immobile senza dover fare un sopralluogo è sicuramente utile. Ma c’è da chiedersi se si possono ritenere affidabili i calcoli ottenuti da valutatori automatici online.
Questi sono sicuramente utili in una prima fase poiché servono per avere un’idea generale del prezzo dell’immobile che si vuole vendere o acquistare. Tuttavia, non sempre sono affidabili.
È quindi opportuno affidarsi ad un professionista. L’agente immobiliare ha un’approfondita conoscenza del mercato immobiliare e del territorio: è quindi in grado di valutare lo stato di conservazione dell’immobile, effettuando una vera e propria analisi di mercato. Inoltre, rivolgendosi a un professionista si accelerano i tempi di vendita.
Infine, l’gente immobiliare è in grado di valutare tutte le caratteristiche e le peculiarità che rendono unico il tuo immobile e che, se valorizzate, faranno la differenza.
Ecco quindi i problemi principali legati alla valutazione immobiliare online:
- È una stima massima e approssimativa: non si basa su sopralluoghi accurati e non prende in considerazione tutte le variabili analizzabili da un esperto per ottimizzare o ribassare il prezzo
- Le stime non tengono conto delle molteplici variabili legate all’immobile, come la zona e il vicinato, le caratteristiche del condominio e dell’abitato stesso
- Sono valutazioni imprecise in quanto l’algoritmo si basa sulle dichiarazioni del venditore e su dati non verificati. Spesso, infatti, si tende a sopravvalutare il proprio immobile per via della componente affettiva, arrivando a non essere obiettivi come un agente immobiliare
- I dati presi in analisi dall’algoritmo sono troppo generici: forniscono quindi risultati generici.
Conclusione
Prendendo in considerazione tutti i fattori sopraelencati, il risultato della valutazione immobiliare online può essere sottostimato o sovrastimato rispetto a una valutazione eseguita da un professionista del settore.
Si può quindi dire che le valutazioni immobiliari online sono un buon punto di partenza che però deve essere completato dalla consulenza di un professionista competente. Un bravo agente immobiliare, infatti, riuscirà a fornire una stima reale del vostro immobile, grazie alla sua esperienza nel settore. Inoltre, vi fornirà un’accurata assistenza per promuovere al meglio la vostra casa.
Un prezzo sbagliato può compromettere la vendita: evitate che il vostro immobile rimanga invenduto per mesi. Affidati a un agente immobiliare!